Czy wspólnota albo spółdzielnia może zakazać trzymania psa w mieszkaniu? Co naprawdę wynika z przepisów i regulaminów

Wokół psów w blokach krąży sporo mitów. Jednym z najczęstszych jest przekonanie, że wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia może po prostu wpisać do regulaminu zakaz trzymania psa w lokalu i sprawa jest zamknięta. W praktyce nie wygląda to tak prosto. Samo mieszkanie jest czyjąś własnością albo jest zajmowane na podstawie określonego tytułu prawnego, a prawo do korzystania z lokalu nie może być dowolnie ograniczane zwykłym regulaminem porządku domowego. Ustawa o własności lokali wyraźnie określa prawa i obowiązki właścicieli, a w sprawach nieuregulowanych odsyła do Kodeksu cywilnego. Z kolei właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z niego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i nie utrudniać korzystania z innych lokali oraz nieruchomości wspólnej. To oznacza, że problemem nie jest samo posiadanie psa, lecz sposób, w jaki zwierzę jest utrzymywane i czy staje się źródłem realnej uciążliwości dla innych mieszkańców. 
Najprościej mówiąc: wspólnota czy spółdzielnia nie powinna skutecznie narzucić ogólnego zakazu typu „w budynku nie wolno mieć psów”. Taki zapis uderzałby w samo prawo korzystania z mieszkania. Co innego zasady porządkowe dotyczące części wspólnych, bezpieczeństwa albo czystości. Regulaminy mogą więc przewidywać obowiązek prowadzenia psa na smyczy w częściach wspólnych, sprzątania po nim, pilnowania, by nie zanieczyszczał klatki schodowej czy terenu wokół budynku, albo by nie stwarzał zagrożenia dla innych. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wprost przewiduje, że gminny regulamin może określać obowiązki osób utrzymujących zwierzęta domowe właśnie po to, by chronić innych przed zagrożeniem, uciążliwością i zanieczyszczeniem terenów wspólnego użytku. Innymi słowy, prawo pozwala regulować zasady współżycia i porządku, ale nie daje prostego narzędzia do wprowadzenia blankietowego zakazu posiadania psa w mieszkaniu. 
To rozróżnienie jest bardzo ważne. Czym innym jest bowiem pies spokojny, zadbany i kontrolowany przez opiekuna, a czym innym sytuacja, w której zwierzę godzinami wyje, biega luzem po częściach wspólnych, bywa agresywne albo właściciel uporczywie nie sprząta po nim. Wtedy sprawa przestaje dotyczyć samego faktu posiadania psa, a zaczyna dotyczyć naruszania praw innych mieszkańców. W takich przypadkach znaczenie ma zarówno ustawa o własności lokali, jak i cywilna zasada, że właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z innych nieruchomości ponad przeciętną miarę. W praktyce oznacza to, że długotrwały hałas, fetor, brud albo realne zagrożenie mogą stać się podstawą interwencji. Problemem nie jest więc pies jako taki, tylko uciążliwość, którą ktoś toleruje albo lekceważy. 
Warto też pamiętać, że właściciel psa ma obowiązki nie tylko wobec sąsiadów, ale i wobec samego zwierzęcia. Ustawa o ochronie zwierząt stanowi, że ten, kto utrzymuje zwierzę domowe, musi zapewnić mu odpowiednie pomieszczenie chroniące przed zimnem, upałem i opadami, dostęp do światła dziennego, swobodę zmiany pozycji ciała, odpowiednią karmę i stały dostęp do wody. To ważne także w kontekście bloków i małych mieszkań. Sam niewielki metraż nie oznacza automatycznie naruszenia prawa, ale jeśli pies jest trzymany w warunkach ewidentnie niewłaściwych, zaniedbany, stale zamknięty bez ruchu czy doprowadzony do złego stanu, sprawa może wyjść poza konflikt sąsiedzki i wejść na grunt ochrony zwierząt. 
A co ze spółdzielnią mieszkaniową? Tu w praktyce bywa podobnie, choć sytuacja prawna jest nieco inna niż przy wspólnocie, bo dochodzi statut, regulaminy i zasady wynikające z prawa spółdzielczego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nadal jednak regulaminy nie są całkowicie dowolne. Mogą porządkować sposób korzystania z budynku i części wspólnych, ale nie powinny arbitralnie odbierać ludziom możliwości normalnego korzystania z lokalu mieszkalnego. Dlatego zapisy o obowiązku sprzątania po psie, prowadzeniu go na smyczy czy zakazie pozostawiania zwierzęcia bez opieki w częściach wspólnych są czym innym niż prosty zakaz „nie wolno posiadać psa”. To właśnie dlatego wiele sporów nie kończy się na samym regulaminie, lecz trafia do sądu albo przynajmniej do etapu formalnego kwestionowania uchwały czy konkretnego postanowienia. 
Jeżeli we wspólnocie została podjęta uchwała, która zdaniem właściciela lokalu narusza prawo albo jego interesy, może on zaskarżyć ją do sądu. Ustawa o własności lokali przewiduje na to termin 6 tygodni. To ważna informacja praktyczna, bo wiele osób skupia się na tym, czy zapis jest „sensowny”, a zapomina, że wadliwą uchwałę trzeba jeszcze zakwestionować w odpowiednim czasie. Sama irytacja albo rozmowy z zarządem nie zatrzymują biegu terminu. Jeśli więc wspólnota przyjmie uchwałę wyraźnie wchodzącą zbyt głęboko w sferę korzystania z lokalu, właściciel nie jest bezradny. 
Trzeba jednak uczciwie powiedzieć także drugą stronę. Posiadacz psa nie może zasłaniać się prawem własności, jeśli jego zwierzę realnie zatruwa życie innym mieszkańcom. Wielogodzinne szczekanie pod nieobecność opiekuna, agresywne zachowania na klatce, notoryczny brud, zapach czy brak kontroli nad dużym psem to nie są drobiazgi, które wspólnota albo spółdzielnia ma obowiązek biernie znosić. W takich sytuacjach znaczenie mają nie tylko regulaminy wewnętrzne, ale też ogólne przepisy o ochronie sąsiadów przed uciążliwościami oraz lokalne regulaminy utrzymania czystości. Czasem wystarcza upomnienie, czasem wezwanie do usunięcia naruszeń, a czasem sprawa dochodzi dalej. To już jednak nie jest „zakaz posiadania psa”, tylko reakcja na konkretne naruszenia. 
W codziennym życiu najlepsze rozwiązanie jest zwykle mniej widowiskowe niż internetowe spory. Jeśli pies jest spokojny, opiekun po nim sprząta, pilnuje go w częściach wspólnych i reaguje na problemy, konflikt najczęściej w ogóle nie narasta. Kłopoty zaczynają się tam, gdzie jedna strona uważa, że „wolno mi wszystko, bo to moje mieszkanie”, a druga chciałaby najchętniej wyrzucić z budynku wszystkie zwierzęta. Prawo nie idzie ani w jedną, ani w drugą skrajność. Nie daje prostego przyzwolenia na samowolne zakazy psów w lokalach, ale też nie pozwala ignorować uciążliwości, jakie może powodować źle prowadzony pies.
Wniosek jest więc dość jasny. Wspólnota albo spółdzielnia co do zasady może regulować zasady bezpieczeństwa, porządku i korzystania z części wspólnych, ale nie ma prostego prawa do wprowadzenia ogólnego zakazu trzymania psa w mieszkaniu tylko dlatego, że komuś przeszkadza sama obecność zwierząt. Jeżeli jednak pies staje się źródłem hałasu, brudu, zagrożenia albo innych ponadprzeciętnych uciążliwości, właściciel nie może zasłaniać się prywatnością lokalu. W praktyce więc najwięcej zależy nie od samego regulaminu, lecz od tego, czy pies jest utrzymywany odpowiedzialnie i czy da się pogodzić prawa jego opiekuna z prawami sąsiadów. 
Źródła
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20260000232/O/D20260232.pdf — tekst jednolity ustawy o własności lokali; zawiera prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zasady zaskarżania uchwał
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19961320622/U/D19960622Lj.pdf — ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach; wskazuje możliwość określania obowiązków osób utrzymujących zwierzęta domowe
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971110724/U/D19970724Lj.pdf — ustawa o ochronie zwierząt; określa podstawowe obowiązki osoby utrzymującej psa
https://www.rp.pl/nieruchomosci/art16348501-zabronia-trzymania-malych-psow-we-wlasnym-lokalu — artykuł prasowy o granicach uchwał wspólnot mieszkaniowych ingerujących w korzystanie z lokalu
https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/%24N/152000000000503_I_ACa_001282_2017_Uz_2018-05-17_001 — uzasadnienie orzeczenia odnoszące się do obowiązku korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania innym współwłaścicielom